二世帯住宅は
税金のことを考えて
建てましょう
撮影：井ノ上陽一さん(写真をクリックするとサイトに移動します)
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二世帯住宅は要注意？
川口はファミリー層が
多く住んでいる街です
私の近所でも
都内から引っ越してきた方が
いらっしゃいます
ファミリー層が多いご家庭で
割とあるのは
二世帯住宅
いざとなった時に
助け合える環境にあるのは
心強いですよね
二世帯住宅を建てるとき
間取りや設備
生活スペースをどう分けるか
といったことを
考える方が多いと思います😊
ところが
税金の観点から言うと
二世帯住宅は
注意が必要なんです！
二世帯住宅の注意点
税理士として
ぜひ確認してほしいのが
🍀誰がお金を出すのか
🍀どのように登記するのか
ということです
お金を出した割合＝持分になっているか？
まず気をつけたいのが
お金を出した割合と
建物の持分を合わせること
例えば
4,000万円の建物を建てるために
親が3,000万円
子が1,000万円を
負担したのであれば
基本的には
親が4分の3
子が4分の1
というように
実際に負担した金額に合わせて
持分を登記します
ところが
実際のお金の出し方を
無視して
親子2分の1ずつ
と登記してしまうと
お金を多く出した親から
子への贈与
と判断される可能性があります💦
税理士であれば
こういう観点に気づくことが
できるのですが
税理士以外の専門家から
出した金額と
持分が合ってなくても
登記できますよー
と案内されてしまうケースが
あるので要注意です！
実際にこういうケースは
何度も見かけています💦
確かに
手続き上は登記できてしまうのですが
税金の面で言うと
問題アリです！
家を建てるときは
大きなお金が動くため
仮に贈与と認定されてしまうと
税負担が大きくなる可能性があります
区分所有登記をしているか？
相続税を考えるうえで
注意したいのが
二世帯住宅を
区分所有登記するかどうか
です
二世帯住宅の場合
1階に親
2階に子
というように
生活スペースが
分かれていることがあります
この場合でも
区分所有登記されていない
建物であれば
一定の要件を満たすことで
親が使っていた部分だけではなく
子世帯が使っていた部分を
含めた敷地について
小規模宅地等の特例
を使える可能性があります
この特例が使えると
居住用の土地について
330㎡まで
土地の評価額を80％減額
できます
反対に
1階は親名義
2階は子名義
というように
区分所有登記してしまうと
同じ二世帯住宅でも
特例を使える範囲が
変わってしまうことがあります
つまり
区分所有登記を
しているかしていないかで
小規模宅地等の特例を
使える範囲が
変わってくるということです
小規模宅地等の特例は
使えると大きく相続税が減ります
場合によっては
相続税がゼロになることも！
使えるのであれば
ぜひ使いたい特例です
ところが
税務の特例の要件は
とても厳しい💦
持ち主の方が
亡くなってからでは
できることが
ほぼありません
だからこそ
建てる前に
税金のことも確認しておくことが大切です
ちなみに…
二世帯住宅を建てて
登記をした後でも
相続が発生する前であれば
対策できる可能性があります
気になる方は
相続専門や相続に強い
税理士に相談してみましょう
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